Quando alguém compra um imóvel, paga o preço, recebe as chaves e passa a morar ou explorar economicamente aquela propriedade, é comum imaginar que o negócio esteja encerrado. Juridicamente, porém, existe uma diferença fundamental entre possuir um imóvel, ter um contrato de aquisição e ser efetivamente seu proprietário perante o sistema registral. Essa diferença, que muitas vezes parece meramente burocrática, produz consequências econômicas importantes. A irregularidade imobiliária não afeta somente quem deixou de registrar sua escritura: quando multiplicada por milhares ou milhões de imóveis, ela reduz a segurança das transações, dificulta financiamentos, desvaloriza patrimônios, aumenta conflitos judiciais e retira ativos relevantes da economia formal. Por isso, regularização imobiliária e desenvolvimento econômico possuem uma relação direta.
O contrato de compra e venda, sozinho, não transfere a propriedade. O sistema jurídico brasileiro adota uma regra muito clara. De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o próprio Código estabelece que o alienante continua sendo considerado proprietário do bem. A mesma lógica aparece no artigo 1.227 do Código Civil: os direitos reais sobre imóveis transmitidos entre vivos, ressalvadas as hipóteses legais específicas, dependem do registro imobiliário. Isso significa que a pessoa que possui apenas um contrato particular, uma promessa de compra e venda ou até mesmo determinada escritura ainda não registrada pode possuir direitos relevantes sobre aquele negócio, mas não deve confundir esses direitos com a propriedade registral plenamente constituída. Na conhecida expressão do Direito Imobiliário: “quem não registra não é dono”, ao menos quando se trata da aquisição derivada entre vivos disciplinada pelo artigo 1.245 do Código Civil.
E qual é o problema econômico de um imóvel irregular? Imagine um imóvel de valor considerável que existe fisicamente, é utilizado pela família há décadas e poderia representar parte expressiva do patrimônio de seus ocupantes. Se sua situação documental estiver comprometida, esse patrimônio perde parte de sua capacidade econômica. Um imóvel regular pode ser vendido com maior segurança, transmitido aos herdeiros de maneira organizada, oferecido como garantia em determinadas operações, utilizado em negócios imobiliários e integrado ao sistema formal de crédito. Um imóvel irregular, ao contrário, normalmente exige maior cautela do comprador, encontra dificuldades em financiamentos tradicionais, pode apresentar problemas sucessórios e está muito mais exposto à judicialização. O patrimônio existe, mas sua capacidade de circular economicamente fica reduzida. É justamente por isso que a ausência ou deficiência do registro não pode ser tratada apenas como problema cartorário — alcança a segurança jurídica, o mercado formal, o crédito e a própria formação de ativos econômicos.
Segurança jurídica também é infraestrutura econômica. Nenhuma economia desenvolvida funciona adequadamente sem mecanismos confiáveis para identificar quem é proprietário de determinado patrimônio. Uma instituição financeira que pretende aceitar um imóvel em garantia precisa saber quem é seu titular; um comprador precisa avaliar se quem está vendendo possui legitimidade para transferir aquele bem; um investidor precisa conhecer eventuais ônus, indisponibilidades ou direitos de terceiros; um herdeiro precisa identificar exatamente qual patrimônio integrava o acervo deixado pelo falecido. O Registro de Imóveis exerce justamente essa função de publicidade, organização e segurança das relações imobiliárias. Por essa razão, regularização fundiária não deve ser vista apenas como política habitacional — ela possui dimensão econômica. Quanto maior a quantidade de imóveis juridicamente regularizados, maior tende a ser a capacidade desses bens de integrar negócios formais, operações de crédito, investimentos e transmissões patrimoniais com segurança. O caminho inverso também é verdadeiro: quanto maior a informalidade, maior o custo das transações e maior a insegurança jurídica.
A irregularidade também aumenta a judicialização. Imóveis sem cadeia registral adequada frequentemente dão origem a disputas envolvendo posse, propriedade, inventários antigos, contratos não registrados, compromissos de compra e venda, cessões sucessivas de direitos, loteamentos irregulares e edificações que sequer constam corretamente da matrícula. O resultado é previsível: aquilo que poderia ser patrimônio organizado transforma-se em fonte de conflito. Sob o aspecto econômico, a consequência é clara: recursos que poderiam ser destinados à produção, ao consumo ou ao investimento acabam sendo empregados na solução de litígios e na reconstrução documental de situações que permaneceram irregulares durante anos. Regularizar previamente costuma ser muito menos oneroso do que discutir posteriormente quem efetivamente possui determinado direito.
A Constituição também protege a dimensão econômica e social da propriedade. A propriedade é assegurada pelo artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal, mas o texto constitucional determina, logo em seguida, que ela deverá atender à sua função social, conforme o inciso XXIII. Essa lógica deve ser interpretada conjuntamente com os fundamentos da ordem econômica previstos no artigo 170 da Constituição, baseada na valorização do trabalho humano, na livre iniciativa e na propriedade privada, sem afastar sua função social. Portanto, a propriedade não pode ser analisada apenas como relação individual entre uma pessoa e um bem — ela também integra a organização econômica da sociedade. Um patrimônio juridicamente seguro pode gerar investimento, crédito, atividade econômica e arrecadação; um patrimônio indefinidamente informalizado possui capacidade muito menor de desempenhar essas funções.
O próprio ordenamento criou instrumentos para corrigir a irregularidade. A boa notícia é que o Direito brasileiro atualmente oferece diferentes mecanismos para regularizar imóveis, e não existe uma única solução aplicável a todos os casos. Dependendo da origem da irregularidade, podem ser utilizados, entre outros instrumentos: usucapião judicial ou extrajudicial; adjudicação compulsória judicial ou extrajudicial; retificação do registro imobiliário; inventário e regularização das transmissões sucessórias; extinção ou regularização de condomínios; regularização de loteamentos e núcleos urbanos informais; e Regularização Fundiária Urbana – REURB. A usucapião extrajudicial está expressamente prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos, permitindo, quando preenchidos seus requisitos, que o procedimento seja desenvolvido diretamente perante o Registro de Imóveis, com assistência obrigatória de advogado. Da mesma forma, o artigo 216-B da Lei de Registros Públicos passou a admitir a adjudicação compulsória extrajudicial para determinadas situações envolvendo promessa de compra e venda ou cessão de direitos. Esses procedimentos integram um movimento mais amplo de extrajudicialização regulamentado pelo CNJ, especialmente por meio do Provimento CNJ nº 149/2023. Para situações coletivas e núcleos urbanos informais, destaca-se ainda a REURB, disciplinada pela Lei nº 13.465/2017, concebida para enfrentar simultaneamente questões jurídicas, urbanísticas, ambientais, sociais e registrais.
Regularizar um imóvel significa transformar patrimônio em ativo econômico. A questão central talvez possa ser resumida da seguinte maneira: um imóvel fisicamente existente não alcança necessariamente toda a sua capacidade econômica enquanto sua situação jurídica permanecer irregular. Regularizar significa conferir segurança para vender, transmitir, financiar, investir e planejar; significa diminuir riscos para compradores e instituições financeiras; significa evitar litígios futuros; e significa permitir que determinado patrimônio participe efetivamente da economia formal. Por isso, quando falamos em desenvolvimento econômico, não devemos pensar apenas em grandes obras, indústria, tecnologia ou mercado financeiro: a organização jurídica da propriedade imobiliária também constitui infraestrutura essencial ao desenvolvimento.
Conclusão. A regularização imobiliária não interessa apenas ao proprietário de determinado terreno, apartamento ou casa — ela interessa à sociedade. A ausência de registro gera insegurança. A insegurança reduz negócios. A redução dos negócios limita crédito e investimento. E a limitação do crédito e do investimento interfere diretamente na geração e circulação de riqueza. A relação de causalidade, portanto, é bastante objetiva: sem segurança registral, diminui a capacidade econômica do patrimônio; com patrimônio economicamente limitado, reduzem-se crédito, circulação de riqueza e investimento; e, sem esses elementos, o desenvolvimento também encontra obstáculos. Regularizar um imóvel não significa apenas organizar documentos: significa transformar uma situação de fato em segurança jurídica e transformar patrimônio imobilizado em patrimônio economicamente útil. É por isso que o registro imobiliário deve ser compreendido não como burocracia desnecessária, mas como um dos pilares silenciosos da segurança jurídica e do desenvolvimento econômico brasileiro.
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Guilherme Badra — Advogado — OAB/SP 339.677