{"id":147,"date":"2026-09-03T19:18:26","date_gmt":"2026-09-03T16:18:26","guid":{"rendered":"https:\/\/badra.adv.br\/blog\/?p=147"},"modified":"2026-09-03T19:18:26","modified_gmt":"2026-09-03T16:18:26","slug":"propriedade-sem-registro-e-desenvolvimento-economico-uma-relacao-de-causalidade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/badra.adv.br\/blog\/propriedade-sem-registro-e-desenvolvimento-economico-uma-relacao-de-causalidade\/","title":{"rendered":"Propriedade sem Registro e Desenvolvimento Econ\u00f4mico: uma Rela\u00e7\u00e3o de Causalidade."},"content":{"rendered":"

Quando algu\u00e9m compra um im\u00f3vel, paga o pre\u00e7o, recebe as chaves e passa a morar ou explorar economicamente aquela propriedade, \u00e9 comum imaginar que o neg\u00f3cio esteja encerrado. Juridicamente, por\u00e9m, existe uma diferen\u00e7a fundamental entre possuir um im\u00f3vel, ter um contrato de aquisi\u00e7\u00e3o e ser efetivamente seu propriet\u00e1rio perante o sistema registral<\/strong>. Essa diferen\u00e7a, que muitas vezes parece meramente burocr\u00e1tica, produz consequ\u00eancias econ\u00f4micas importantes. A irregularidade imobili\u00e1ria n\u00e3o afeta somente quem deixou de registrar sua escritura: quando multiplicada por milhares ou milh\u00f5es de im\u00f3veis, ela reduz a seguran\u00e7a das transa\u00e7\u00f5es, dificulta financiamentos, desvaloriza patrim\u00f4nios, aumenta conflitos judiciais e retira ativos relevantes da economia formal. Por isso, regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e desenvolvimento econ\u00f4mico possuem uma rela\u00e7\u00e3o direta<\/strong>.<\/p>\n

O contrato de compra e venda, sozinho, n\u00e3o transfere a propriedade.<\/strong> O sistema jur\u00eddico brasileiro adota uma regra muito clara. De acordo com o artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil<\/strong>, a propriedade imobili\u00e1ria entre vivos \u00e9 transferida mediante o registro do t\u00edtulo no Registro de Im\u00f3veis. Enquanto esse registro n\u00e3o ocorre, o pr\u00f3prio C\u00f3digo estabelece que o alienante continua sendo considerado propriet\u00e1rio do bem. A mesma l\u00f3gica aparece no artigo 1.227 do C\u00f3digo Civil: os direitos reais sobre im\u00f3veis transmitidos entre vivos, ressalvadas as hip\u00f3teses legais espec\u00edficas, dependem do registro imobili\u00e1rio. Isso significa que a pessoa que possui apenas um contrato particular, uma promessa de compra e venda ou at\u00e9 mesmo determinada escritura ainda n\u00e3o registrada pode possuir direitos relevantes sobre aquele neg\u00f3cio, mas n\u00e3o deve confundir esses direitos com a propriedade registral plenamente constitu\u00edda<\/strong>. Na conhecida express\u00e3o do Direito Imobili\u00e1rio: “quem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono”<\/strong>, ao menos quando se trata da aquisi\u00e7\u00e3o derivada entre vivos disciplinada pelo artigo 1.245 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

E qual \u00e9 o problema econ\u00f4mico de um im\u00f3vel irregular?<\/strong> Imagine um im\u00f3vel de valor consider\u00e1vel que existe fisicamente, \u00e9 utilizado pela fam\u00edlia h\u00e1 d\u00e9cadas e poderia representar parte expressiva do patrim\u00f4nio de seus ocupantes. Se sua situa\u00e7\u00e3o documental estiver comprometida, esse patrim\u00f4nio perde parte de sua capacidade econ\u00f4mica. Um im\u00f3vel regular pode ser vendido com maior seguran\u00e7a, transmitido aos herdeiros de maneira organizada, oferecido como garantia em determinadas opera\u00e7\u00f5es, utilizado em neg\u00f3cios imobili\u00e1rios e integrado ao sistema formal de cr\u00e9dito. Um im\u00f3vel irregular, ao contr\u00e1rio, normalmente exige maior cautela do comprador, encontra dificuldades em financiamentos tradicionais, pode apresentar problemas sucess\u00f3rios e est\u00e1 muito mais exposto \u00e0 judicializa\u00e7\u00e3o. O patrim\u00f4nio existe, mas sua capacidade de circular economicamente<\/strong> fica reduzida. \u00c9 justamente por isso que a aus\u00eancia ou defici\u00eancia do registro n\u00e3o pode ser tratada apenas como problema cartor\u00e1rio \u2014 alcan\u00e7a a seguran\u00e7a jur\u00eddica, o mercado formal, o cr\u00e9dito e a pr\u00f3pria forma\u00e7\u00e3o de ativos econ\u00f4micos.<\/p>\n

Seguran\u00e7a jur\u00eddica tamb\u00e9m \u00e9 infraestrutura econ\u00f4mica.<\/strong> Nenhuma economia desenvolvida funciona adequadamente sem mecanismos confi\u00e1veis para identificar quem \u00e9 propriet\u00e1rio de determinado patrim\u00f4nio. Uma institui\u00e7\u00e3o financeira que pretende aceitar um im\u00f3vel em garantia precisa saber quem \u00e9 seu titular; um comprador precisa avaliar se quem est\u00e1 vendendo possui legitimidade para transferir aquele bem; um investidor precisa conhecer eventuais \u00f4nus, indisponibilidades ou direitos de terceiros; um herdeiro precisa identificar exatamente qual patrim\u00f4nio integrava o acervo deixado pelo falecido. O Registro de Im\u00f3veis exerce justamente essa fun\u00e7\u00e3o de publicidade, organiza\u00e7\u00e3o e seguran\u00e7a das rela\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias<\/strong>. Por essa raz\u00e3o, regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria n\u00e3o deve ser vista apenas como pol\u00edtica habitacional \u2014 ela possui dimens\u00e3o econ\u00f4mica. Quanto maior a quantidade de im\u00f3veis juridicamente regularizados, maior tende a ser a capacidade desses bens de integrar neg\u00f3cios formais, opera\u00e7\u00f5es de cr\u00e9dito, investimentos e transmiss\u00f5es patrimoniais com seguran\u00e7a. O caminho inverso tamb\u00e9m \u00e9 verdadeiro: quanto maior a informalidade, maior o custo das transa\u00e7\u00f5es e maior a inseguran\u00e7a jur\u00eddica<\/strong>.<\/p>\n

A irregularidade tamb\u00e9m aumenta a judicializa\u00e7\u00e3o.<\/strong> Im\u00f3veis sem cadeia registral adequada frequentemente d\u00e3o origem a disputas envolvendo posse, propriedade, invent\u00e1rios antigos, contratos n\u00e3o registrados, compromissos de compra e venda, cess\u00f5es sucessivas de direitos, loteamentos irregulares e edifica\u00e7\u00f5es que sequer constam corretamente da matr\u00edcula. O resultado \u00e9 previs\u00edvel: aquilo que poderia ser patrim\u00f4nio organizado transforma-se em fonte de conflito. Sob o aspecto econ\u00f4mico, a consequ\u00eancia \u00e9 clara: recursos que poderiam ser destinados \u00e0 produ\u00e7\u00e3o, ao consumo ou ao investimento acabam sendo empregados na solu\u00e7\u00e3o de lit\u00edgios e na reconstru\u00e7\u00e3o documental de situa\u00e7\u00f5es que permaneceram irregulares durante anos. Regularizar previamente costuma ser muito menos oneroso do que discutir posteriormente quem efetivamente possui determinado direito.<\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m protege a dimens\u00e3o econ\u00f4mica e social da propriedade.<\/strong> A propriedade \u00e9 assegurada pelo artigo 5\u00ba, inciso XXII, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal<\/strong>, mas o texto constitucional determina, logo em seguida, que ela dever\u00e1 atender \u00e0 sua fun\u00e7\u00e3o social<\/strong>, conforme o inciso XXIII. Essa l\u00f3gica deve ser interpretada conjuntamente com os fundamentos da ordem econ\u00f4mica previstos no artigo 170 da Constitui\u00e7\u00e3o, baseada na valoriza\u00e7\u00e3o do trabalho humano, na livre iniciativa e na propriedade privada, sem afastar sua fun\u00e7\u00e3o social. Portanto, a propriedade n\u00e3o pode ser analisada apenas como rela\u00e7\u00e3o individual entre uma pessoa e um bem \u2014 ela tamb\u00e9m integra a organiza\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica da sociedade. Um patrim\u00f4nio juridicamente seguro pode gerar investimento, cr\u00e9dito, atividade econ\u00f4mica e arrecada\u00e7\u00e3o; um patrim\u00f4nio indefinidamente informalizado possui capacidade muito menor de desempenhar essas fun\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

O pr\u00f3prio ordenamento criou instrumentos para corrigir a irregularidade.<\/strong> A boa not\u00edcia \u00e9 que o Direito brasileiro atualmente oferece diferentes mecanismos para regularizar im\u00f3veis, e n\u00e3o existe uma \u00fanica solu\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel a todos os casos. Dependendo da origem da irregularidade, podem ser utilizados, entre outros instrumentos: usucapi\u00e3o judicial ou extrajudicial<\/strong>; adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria judicial ou extrajudicial<\/strong>; retifica\u00e7\u00e3o do registro imobili\u00e1rio<\/strong>; invent\u00e1rio e regulariza\u00e7\u00e3o das transmiss\u00f5es sucess\u00f3rias<\/strong>; extin\u00e7\u00e3o ou regulariza\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios<\/strong>; regulariza\u00e7\u00e3o de loteamentos e n\u00facleos urbanos informais<\/strong>; e Regulariza\u00e7\u00e3o Fundi\u00e1ria Urbana \u2013 REURB<\/strong>. A usucapi\u00e3o extrajudicial est\u00e1 expressamente prevista no artigo 216-A da Lei n\u00ba 6.015\/1973 \u2013 Lei de Registros P\u00fablicos<\/strong>, permitindo, quando preenchidos seus requisitos, que o procedimento seja desenvolvido diretamente perante o Registro de Im\u00f3veis, com assist\u00eancia obrigat\u00f3ria de advogado. Da mesma forma, o artigo 216-B da Lei de Registros P\u00fablicos<\/strong> passou a admitir a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria extrajudicial para determinadas situa\u00e7\u00f5es envolvendo promessa de compra e venda ou cess\u00e3o de direitos. Esses procedimentos integram um movimento mais amplo de extrajudicializa\u00e7\u00e3o regulamentado pelo CNJ, especialmente por meio do Provimento CNJ n\u00ba 149\/2023<\/strong>. Para situa\u00e7\u00f5es coletivas e n\u00facleos urbanos informais, destaca-se ainda a REURB, disciplinada pela Lei n\u00ba 13.465\/2017<\/strong>, concebida para enfrentar simultaneamente quest\u00f5es jur\u00eddicas, urban\u00edsticas, ambientais, sociais e registrais.<\/p>\n

Regularizar um im\u00f3vel significa transformar patrim\u00f4nio em ativo econ\u00f4mico.<\/strong> A quest\u00e3o central talvez possa ser resumida da seguinte maneira: um im\u00f3vel fisicamente existente n\u00e3o alcan\u00e7a necessariamente toda a sua capacidade econ\u00f4mica enquanto sua situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica permanecer irregular<\/strong>. Regularizar significa conferir seguran\u00e7a para vender, transmitir, financiar, investir e planejar; significa diminuir riscos para compradores e institui\u00e7\u00f5es financeiras; significa evitar lit\u00edgios futuros; e significa permitir que determinado patrim\u00f4nio participe efetivamente da economia formal. Por isso, quando falamos em desenvolvimento econ\u00f4mico, n\u00e3o devemos pensar apenas em grandes obras, ind\u00fastria, tecnologia ou mercado financeiro: a organiza\u00e7\u00e3o jur\u00eddica da propriedade imobili\u00e1ria tamb\u00e9m constitui infraestrutura essencial ao desenvolvimento<\/strong>.<\/p>\n

Conclus\u00e3o.<\/strong> A regulariza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o interessa apenas ao propriet\u00e1rio de determinado terreno, apartamento ou casa \u2014 ela interessa \u00e0 sociedade. A aus\u00eancia de registro gera inseguran\u00e7a. A inseguran\u00e7a reduz neg\u00f3cios. A redu\u00e7\u00e3o dos neg\u00f3cios limita cr\u00e9dito e investimento. E a limita\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito e do investimento interfere diretamente na gera\u00e7\u00e3o e circula\u00e7\u00e3o de riqueza. A rela\u00e7\u00e3o de causalidade, portanto, \u00e9 bastante objetiva: sem seguran\u00e7a registral, diminui a capacidade econ\u00f4mica do patrim\u00f4nio; com patrim\u00f4nio economicamente limitado, reduzem-se cr\u00e9dito, circula\u00e7\u00e3o de riqueza e investimento; e, sem esses elementos, o desenvolvimento tamb\u00e9m encontra obst\u00e1culos<\/strong>. Regularizar um im\u00f3vel n\u00e3o significa apenas organizar documentos: significa transformar uma situa\u00e7\u00e3o de fato em seguran\u00e7a jur\u00eddica e transformar patrim\u00f4nio imobilizado em patrim\u00f4nio economicamente \u00fatil<\/strong>. \u00c9 por isso que o registro imobili\u00e1rio deve ser compreendido n\u00e3o como burocracia desnecess\u00e1ria, mas como um dos pilares silenciosos da seguran\u00e7a jur\u00eddica e do desenvolvimento econ\u00f4mico brasileiro.<\/p>\n

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Guilherme Badra \u2014 Advogado \u2014 OAB\/SP 339.677<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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